email telefon

Immobilienvermögen



Immobilienübertragungen zu Lebzeiten – Steuern sparen

Das sind die Vorteile der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten:
Wenn die Immobilie erst nach dem Tod vererbt wird, können die steuerlichen Freibeträge nur einmal statt mehrmals genutzt werden. Zudem ist der zu versteuernde Wert in der Regel höher, weil die Immobilie teurer geworden ist. Und schließlich greifen dann viele Möglichkeiten zur Steuergestaltung nicht mehr. Das kann kostspielig werden. Kinder (auch Stiefkinder) haben nur einen Freibetrag von 400.000 Euro, Enkel gar nur von 200.000 Euro. Der ist bei den heutigen Immobilienpreisen zumindest in Großstädten schnell überschritten. Schenkt man an die Geschwister, liegt der Freibetrag sogar nur bei 20.000 Euro. Bei Steuersätzen von bis zu 30 Prozent für Lebenspartner, Kinder und Enkel sowie bis zu 50 Prozent für alle anderen können hohe Summen fällig werden, die viele nur mit einer Stundung oder sogar nur mit dem Verkauf der Immobilie stemmen können.
Aber es gibt Wege, das zu vermeiden oder zumindest abzumildern. Steuerfrei kann die selbst bewohnte Immobilie („Familienheim“) an den Ehepartner verschenkt werden, allerdings nicht an die Kinder und andere Angehörige. Andere Regeln könnten dann helfen. Manchmal nützt es schon, dass sich die Schenkungsteuer an einem vom Finanzamt ermittelten Wert bemisst, der bisweilen unter dem Verkehrswert liegt, meist bei vermieteten Objekten. Zusätzlich wird für Mietimmobilien ein Abschlag von 10 Prozent gewährt.

Auch zwei andere Faktoren können den zu versteuernden Wert der Immobilie deutlich senken. Zum einen könnte ein beschenktes Kind verpflichtet werden, seinen nicht bedachten Geschwistern einen Ausgleich zu zahlen. Diese Aufwendungen mindern den zu versteuernden Wert des Geschenkes. Zum anderen senkt ihn der sogenannte Nießbrauch. Das ist ein beliebtes Mittel für die Eltern, trotz Schenkung ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus zu behalten. Da dadurch das Haus faktisch unverkäuflich wird, werden die Kinder dafür steuerlich entlastet. Die Minderung berechnet sich aus der Lebenserwartung der Eltern und der Jahresmiete, die sie an ihre Kinder zahlen. Das heißt, je früher geschenkt wird, desto stärker die Minderung und desto eher bleibt die Immobilie steuerfrei.
Allerdings muss der Nießbrauch einige Jahre bestehen, damit die Wertkürzung nicht im Nachhinein rückgängig gemacht wird. Bei einer Schenkung zwischen dem 50. und dem 60. Lebensjahr liegt die Grenze zum Beispiel bei acht Jahren, danach wird der Zeitraum etwas kürzer. Stirbt der Schenkende innerhalb dieser Spanne, wird die tatsächliche – kürzere – Dauer des Nießbrauchs für die Rechnung angesetzt. Das kann dessen Wert deutlich senken und damit den zu versteuernden Immobilienwert erhöhen.
Bei vermieteten Wohnungen kann eine frühe Schenkung auch dann sinnvoll sein, wenn der Beschenkte noch kein Einkommen hat. Dann bleiben die Mieteinnahmen (abzüglich der Kosten) bis zum Grundfreibetrag von derzeit 9744 Euro teilweise oder voll steuerfrei. Sie könnten dann auch die Zahlung von Unterhalt für studierende Kinder ersetzen.

Freibeträge mehrmals nutzen

Hilfreich ist es zudem, wenn die Immobilie mehreren gehört, zum Beispiel beiden Elternteilen. Dann kann der Freibetrag für jeden Eigentümer extra genutzt und so vervielfacht werden. Kinder könnten dann Immobilien im Wert von bis zu 800.000 Euro steuerfrei von ihren beiden Eltern bekommen. Es kann also sinnvoll sein, vor der Schenkung an die Kinder erst einmal eine Hälfte des Hauses an den Ehepartner und dann erst an die Angehörigen zu schenken. Denkbar sind auch andere „Kettenschenkungen“. Wenn die Großeltern ihre Immobilie den Enkeln vermachen wollen, verschenken sie es besser erst an ihre Tochter oder ihren Sohn, die es dann an ihre Kinder weiterschenken. Dann greifen jeweils höhere Freibeträge. Paare, die ans Heiraten denken, sollten noch bis zur Hochzeit warten, bis sie sich untereinander Immobilien übertragen. Dann gelten ebenfalls höhere Freibeträge als bei nicht verheirateten Paaren.
Wird ein teures Mehrfamilienhaus verschenkt, könnte man es über eine Teilungserklärung in mehrere Eigentumswohnungen umwandeln, die man dann einzeln übertragen kann. Sie sind weniger wert als das ganze Haus und liegen damit eventuell innerhalb des steuerlichen Freibetrags. Zudem können so mehrere Kinder bedacht werden. Der Nachteil ist, dass die Summe der einzelnen Wohnungen höher bewertet wird als das ganze Haus. Das ist aber nicht relevant, wenn der Wert unter der Freibetragsgrenze bleibt.
Wenn all das nichts hilft, ist es möglich, nur einen bestimmten Prozentsatz des Hauses zu verschenken – genau so viel, dass der Freibetrag nicht überschritten wird. Nach zehn Jahren darf dann der Freibetrag abermals genutzt werden. Dann kann ein weiterer Anteil des Hauses verschenkt werden. Verstirbt der Schenker aber innerhalb dieser zehn Jahre, wird die Schenkung noch dem Erbe zugerechnet.
An Kinder verkaufen statt schenken
Neben der Schenkung existiert noch ein weiterer Weg, die Immobilie steuerschonend zu übertragen. Dies ist der Verkauf an die Kinder was steuerlich vorteilhaft sein kann, wenn sie vermietet ist. Denn dann dürfe das Kind wie jeder Käufer den Kaufpreis des Hauses (ohne das Grundstück) über 50 Jahre abschreiben, also jedes Jahr 2 Prozent steuerlich geltend machen. Ist das Haus ohne Boden zum Beispiel eine Million Euro wert, werden jährlich 20.000 Euro weniger mit Einkommensteuer belastet. Eine Grunderwerbsteuer fällt bei Kindern, die von den Eltern kaufen, nicht an.
Das Modell hat noch einen weiteren Vorteil: Beim Verkauf gilt nicht die Bewertung der Immobilie nach Schenkungsteuerrecht und nicht die Bewertung des Nießbrauches nach Bewertungsrecht. Man kann freier den Preis ermitteln, also auch den Immobilienwert niedriger und den Nießbrauchswert höher. Damit das nicht vom Finanzamt angegriffen wird, sollte ein Sachverständiger die Werte ermitteln. Finanziert werden könnte der Kauf über einen Kredit der Eltern an das Kind, der in den Konditionen wie ein Bankkredit ausgestaltet sein muss. Bezahlt werden könnten die Kreditraten mit Mieteinnahmen. Später könnten sich die Eltern sogar überlegen, ob sie dem Kind den noch nicht abgestotterten Kreditbetrag schenken.
Ein solcher frühzeitiger Verkauf oder auch eine Schenkung spart nicht nur Steuern. Sie schafft noch vor dem Tod Klarheit, wer was in der Familie bekommt. Das kann Erbstreitereien vermeiden. Eine Schenkung greift außerdem einer künftig vielleicht höheren Erbschaftsteuer und Gesetzesverschärfungen vor. Und schützt die Immobilie vor dem Zugriff Dritter, wenn die Eltern mal in Zahlungsschwierigkeiten geraten sollten.

Die rechtlichen Fallstricke

Damit solche Immobilienübertragungen ohne Probleme klappen, muss rechtlich einiges beachtet werden. Eine Schenkung sollte mit einer Pflichtteilregelung für die Beschenkten verknüpft werden. Sie sollten für den Todesfall ganz auf den Pflichtteil verzichten oder sich zumindest die Immobilie darauf anrechnen lassen.
Auch der Ausgleich für die nicht bedachten Geschwister muss geregelt sein. Soll es keinen Ausgleich geben, müsste zumindest für den Pflichtteil der Geschwister genug weiteres Vermögen vorhanden sein. Bei Tod werden Schenkungen in den zehn Jahren davor zum Teil in die Pflichtteilsermittlung eingerechnet, erst danach ist die Immobilie unangreifbar. Gibt es aber einen Nießbrauch, wird die Immobilie bei der Rechnung immer voll berücksichtigt. Gleiches gilt für alle Schenkungen an den Ehepartner.
Eine Schenkung lässt sich widerrufen
Und was lässt sich machen, wenn die Eltern die Weitergabe später bereuen, weil sich die Kinder ganz anders entwickeln als erhofft? Den Verkauf können sie nicht rückgängig machen, eine Schenkung aber schon. Das sollte im Grundbuch eingetragen und schriftlich Rückforderungsgründe definiert werden, zum Beispiel: Kind lässt sich scheiden, wird insolvent, verlangt Pflichtteil usw.
Es ist fast alles definierbar, solange es nicht das Grundgesetz verletzt. Es darf z.B. ein Ehevertrag verlangt werden, der etwa bei Scheidung die geschenkte Immobilie nicht in den Zugewinn einrechnet.

In jedem Fall hat die rechtzeitige Vorsorge zu Lebzeiten also für alle Beteiligten erhebliche Vorteile.
Lassen Sie sich von uns unverbindlich beraten. In komplexeren steuerlichen Angelegenheiten können wir jederzeit auf einen kompetenten Steuerberater als Kooperationspartner zurückgreifen.

zurück weiter