Immobilienkauf

Immobilienkauf - Haus3Rahmen



Nachstehend einige allgemein interessierende Fragen beim Kauf/Verkauf einer gebrauchten Immobilie zwischen Privatleuten:

Der Kauf/Verkauf bedarf zwingend der notariellen Beurkundung des Vertrages. Alle zuvor auch schriftlich getroffenen Vereinbarungen oder „Vorverträge“ sind nichtig und rechtlich daher nicht bindend.

Es ist nicht Aufgabe des Notars zu überprüfen ob ein Immobilienkauf für den Käufer ein empfehlenswertes und sinnvolles Investment und der Kaufpreis angemessen ist. Insbesondere sollten sich Käufer von vermieteten Immobilien die finanziert werden müssen, durch einen externen fachkundigen Berater (z.B. Steuerberater) über die erheblichen wirtschaftlichen Risiken informieren.

Der Notar erstellt nach Ihren Angaben einen Vertragsentwurf und schickt ihn den Vertragsparteien vor dem vereinbarten Beurkundungstermin zu. Damit ein solcher Entwurf erstellt werden kann, werden Informationen benötigt, wie sie sich aus dem unter Service und Download erhältlichen Datenblättern ergeben. Sie können sich diese Datenblätter herunterladen und uns zuleiten. Ferner wird vom Verkäufer auch die Information erbeten, ob noch Darlehen abzulösen sind oder ob ihm bereits Löschungsunterlagen für bereits zurückgezahlte Darlehen vorliegen. Entgegen weitverbreiteter Meinung werden nämlich Grundschulden für zurückgezahlte Darlehen nicht automatisch im Grundbuch gelöscht.

In einem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie oder ein Grundstück zwischen zwei „Verbrauchern“ wird die Gewährleistung für Mängel an Gebäude und Grundstück ausgeschlossen. Für den Käufer gilt es daher, das Objekt vorher genau auf etwaige Mängel zu überprüfen, denn spätere „Reklamation“ ist zwecklos . Eine Haftung des Verkäufers kommt allerdings dann in Betracht, wenn der Verkäufer nicht unerhebliche Mängel kennt, die bei einer Besichtigung vom Käufer nicht ohne weiteres bemerkt werden konnten und diese dem Käufer verschwiegen wurden. Solche dem Verkäufer bekannten sog. versteckten Mängel müssen also dem Käufer mitgeteilt werden.

Vom Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages bis zur Fälligkeit des Kaufpreises vergehen in der Regel mindestens 4-6 Wochen. Der Notar bescheinigt dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises, wenn ihm alle zum lastenfreien Eigentumsübergang erforderlichen Genehmigungen und Grundbucheintragungen vorliegen. Dazu gehören u.a. die Löschungsunterlagen der im Grundbuch noch eingetragenen Darlehensgläubiger des Verkäufers und die Eintragung einer Erwerbsvormerkung für den Käufer im Grundbuch. Diese Vollzugstätigkeiten wie bspw. die Einholung der Löschungsunterlagen und der behördlichen Genehmigungen sowie die Beantragung aller Grundbucheintragungen gehören zu den vom Notar zu erbringenden in den Beurkundungsgebühren enthaltenen Aufgaben.
Erst wenn die Zahlung des Kaufpreises vom Verkäufer bestätigt ist, wird die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer beantragt. Bis dahin ist der Käufer durch die Eintragung einer Erwerbsvormerkung gegen Weiterverkauf oder Eintragung weiterer Rechte im Grundbuch geschützt.

Die Kosten eines Kaufvertrages, der damit verbundenen Grundbuchgebühren und Genehmigungskosten trägt regelmäßig der Käufer, ausgenommen sind die anfallenden Kosten bei Bank und Grundbuchamt für Löschungen eingetragener Rechte. Als Faustformel sollten Sie als Käufer mit 7,5 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis rechnen. Darin ist die Grunderwerbsteuer mit 5 % und die Grundbuch- und Notarkosten mit ca. 2,5 % enthalten. Hinzu kommen etwaige Maklerkosten.

Nochmals kurz die notwendigen Vorbereitungshandlungen, nachdem man mit der Vertragspartei einig geworden ist:

Verkäufer: Beschaffen der Grundbuchstelle (Ort und Blatt Nr.?) des Verkaufsobjekts.
Prüfen ob Löschungsunterlagen für zurückbezahlte Darlehen vorhanden sind, deren Sicherheit im Grundbuch noch nicht gelöscht ist.

Käufer: Finanzierung des geplanten Kaufs soweit abklären, dass eine kurzfristige Darlehenszusage Ihrer Bank erfolgen kann. Bitte bedenken, dass mindestens 6,5 % der Kaufsumme als Nebenkosten anfallen zzgl. etwaiger Maklerkosten.

Dann den Notar informieren (s.o.) und Termin vereinbaren.